OVO JE 10 STVARI KOJE MORATE ZNATI PRIJE NEGO ŠTO KUPITE NEKRETNINU

Što vas sve čeka… Kupujte oprezno i uz stručnu pomoć

Tisuće prevarenih, brojne tužbe, uništene sudbine i osobne tragedije iznova upozoravaju da pri kupnji nekretnina nikad dovoljno opreza. Katkad se skupe nezgode događaju zato što kupac želi kupiti što jeftinije, katkad iz neznanja i škrtosti, ali i zbog spremnosti lukavih prodavatelja da lakovjerne prevare. Stoga, ne valja ulijetati u sumnjive i neprovjerene transakcije koliko se god nekretnina činila privlačnom, a čak i kad se čini da su svi dokumenti uredni, treba ih znati čitati. Kupnja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao, pa se valja konzultirati sa stručnim osobama. Ponajbolje bi bilo poslovati s provjerenim agencijama za posredovanje pri prodaji ili s odvjetnicima. Mora se uzeti u obzir da ni svi posrednici u agencijama nisu uvijek dovoljno stručni ili su tek djelomično osposobljeni za taj posao. Zato se valja odmah raspitati surađuju li s pravnicima, odvjetnicima ili javnobilježničkim uredima.

A iskustvo nam uvijek govori da je usmena preporuka i nečije pozitivno iskustvo zapravo najbolji izbor. Agencije i odvjetnike često se izbjegava zbog provizija. Međutim, to je pogrešno, jer sigurno o tom poslu znaju puno više nego većina građana.

Pri prvom susretu s agencijom klijent mora potpisati ugovor koji posredniku jamči da će za svoj trud i potrošeno vrijeme dobiti adekvatnu nagradu odnosno proviziju.

Agencije naplaćuju usluge koje ovisno o složenosti posla, a njihova provizija iznosi između 2-3 % od cijene nekretnine. Taj posao podrazumijeva pripremanje dokumentacije, oglašavanje, ishođenje potrebne dokumentacije sklapanje ugovora, prijava poreza i uknjižba.

Ukoliko samostalno kupujete uz sav rizik koji snosite platit će te za odvjetničke usluge do 1.5 % od vrijednosti ugovora.

Zahtjev za upis predaje se zemljišno-knjižnom odjelu nadležnog općinskog suda kojem pripada predmetna nekretnina. Za upis u gruntovnicu potreban je originalni primjerak kupoprodajnog ugovora s ovjerenim potpisom prodavatelja, tabularna isprava (ako nije dio ugovora), preslika domovnice novog vlasnika, 250 kuna uplaćene pristojbe u državni proračun i zahtjev za upis vlasništva.

Taj formular može se kupiti u Narodnim novinama ili na kioscima u gruntovnici. Teško je procijeniti koliko će na naših sudovima, a u Hrvatskoj ih ima 87, trajati uknjižba. Postoje sudovi koji to obavljaju brzo, a iz iskustva znamo da je najveća gužva u Zagrebu. Nažalost, brzinom se ne može pohvaliti ni većina gruntovnica u Dalmaciji. Provjera upisa nekretnine može se obaviti internetski, osobno ili telefonski. Traje li uknjižba više od nekoliko mjeseci, dobro je pisati požurnice.

Za nove nekretnine vlasnik je dužan zatražiti i upis u katastar. Za to su potrebni kopija katastarskog plana, izvadak iz zemljišne knjige, posjedovni list te akt kao dokaz o legalnosti objekta.

10 SAVJETA

Vlasnički list
Prvi je korak provjera vlasničkog lista. Možete ga naći u gruntovnici, ali i na internetu. Zemljišnoknjižni izvaci su javni, a dostupni su na webu upisom katastarske čestice pojedine nekretnine. Broj katastarske čestice dobit ćete od prodavatelja ili njegova posrednika. Vlasnički list sastoji se od tri dijela – popisnog lista (A), vlastovnice (B) i teretnog lista (C). Dakle, tu se mogu pročitati sve karakteristike nekretnine, od opisa do površine, vidjeti identitet vlasnika i provjeriti je li možda nekretnina opterećena hipotekom ili nekim drugim teretom. Pregled vlasničkog lista na webu je besplatan, ali isprintan vlasnički list nije službeni dokument. Ukoliko vam treba za bankovni kredit ili za potpisivanje kupoprodajnog ugovora morate ga podići u gruntovnici. Pritom morate platiti i 20 kuna takse.

Povijest nekretnine 
Valja provjeriti je li odabrana nekretnina i prije mijenjala vlasnike. Ako jest, od prodavatelja zatražite ovjereni kupoprodajni ugovor. I fotokopirajte ga! Postoje i drugi načini stjecanja nekretnina, primjerice, od nasljeđivanja do ugovora o doživotnom uzdržavanju ili i ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Takvi ugovori mogu biti zamka koja se skupo plaća. Uvijek treba inzistirati da se utvrdi kako je nekretnina koja je na prodaju došla u posjed prodavatelja kako bi se izbjegle kasnije neprilike. Ne nasjedajte na neprovjerene priče, nemojte se uopće dovesti u situaciju da vam se za koji mjesec na vratima pojave pravi vlasnici. Različite punomoći za prodaju nekretnine koje prodavatelji mogu imati moraju biti potpisane i ovjerene kod javnog bilježnika ili odvjetnika. Dobro je da vlasnik takvog dokumenta ima i svjedoke.

 Važnost ugovora 
Kad padne odluka o kupnji nekretnine, prvo se obično radi predugovor u kojem se definira dokad će se sklopiti ugovor, ali i bitne stvari koje će se pojaviti u glavnom ugovoru. Primjerice, od opisa nekretnine do dinamike plaćanja. Od tog trenutka nekretnina se više ne prodaje, a običaj je da se daje i dio novca. Ali, postoji pritom nekoliko začkoljica, pogotovu ako jedna od strana ne poštuje napisano. Zato neka taj važan dokument sastavlja stručna osoba, a svakako inzistirajte da se točno definira cijena (u kunama, po dogovorenom tečaju u eurima), kapara i eventualni uvjeti odustajanja od dogovorenog. Treba biti oprezan, a dobro je znati i da kapara i odustatnina nisu jedno te isto. Valja sve unaprijed dogovoriti da ne bi došlo do neugodnih situacija. 

Provjerite investitora 
Pri kupnji novih stanova ili apartmana jako je važno provjeriti godinu gradnje, primjerice, stambene zgrade, vidjeti ima li objekt građevinsku i uporabnu dozvolu, je li provedeno etažiranje, je li objekt dio katastarskog plana… Iako se mnoge stvari posljednjih godina mijenjaju i stanje se raščišćava, važno je provjeriti tko je investitor i graditelj nove zgrade, je li zgrada građena kreditom banke, je li zemljište na kojem je građena pod hipotekom… Kad odaberete nekretninu valja ponešto saznati i o bonitetu investitora. S obzirom na to da su stotine građevinskih tvrtki u velikim financijskim teškoćama i u stečaju, treba izbjeći neprilike. Dio tih podataka može se provjeriti preko službenih institucija, a katkad nije loša ni provjera kod bivših kupaca.

Promijenite brave 
Dogovorite točan termin preuzimanja plaćene nekretnine i inzistirajte na dogovorenom roku.

Preuzmite praznu nekretninu, odnosno samo s onim stvarima koje su dogovorene ugovorom. Ne pristajte da bivši kupac po ostatak stvari dođe naknadno, jer može doći do neželjenih nesuglasica. Primjerice, bivšem vlasniku može se učiniti da ste oštetili dio njegovih stvari. Čim preuzmete nekretninu promijenite sve brave, od ulaznih vrata do vrata na šupi i garaži. To je dobra sigurnosna mjera, jer nikad se ne zna tko je sve u stanu boravio prije vas i tko sve ima ključeve. Imate li alarmni sustav ili kodni video nadzor, i njih promijenite. Ne možete li se odmah useliti u svoj stan ili kuću, upozorite na to predstavnika stanara ili susjede. Naime, u danima kad se mijenjaju vlasnici, često dolazi do provala ili neželjenih useljenja.

Zajednički dijelovi, međe 
Pri kupnji stana raspitajte se kod prodavatelja o zajedničkim dijelovima. Riječ je o šupama, portafonima, eventualnim podrumskim ili tavanskim prostorima. Raspitajte se i o tome tko je upravitelj zgrade kako biste mu se mogli javiti dođe li do iznenadnih problema. Kupujete li zemljište ili kuću, dobro se raspitajte gdje su međe. Bilo bi dobro znati i tko su vam prvi susjedi. Pošteno bi bilo da
prodavatelj upozori budućeg vlasnika postoji li možda neki neriješeni spor sa susjedima, vodi li se eventualni sudski proces zbog međa, jesu li susjedi obaviješteni o prodaji nekretnine… To su stvari koje možda budućem vlasniku nekretnine mogu doista zagorčati ili olakšati život. Nažalost, takve podatke prodavatelji obično skrivaju.

Plaćene režije 
Pri kupnji stana važno je provjeriti jesu li plaćene sve režije. I to vrijedi za sve nekretnine – čak i za stanove u kojima do sada nitko nije živio. Primjerice, ako je stan spojen na gradsku toplanu, računi će redovito pristizati jer se prostor grije. Dobar je običaj prije potpisivanja ugovora zapisati zatečeno stanje plinovoda, struje, vodomjera, gdje je to moguće. Raspitajte se i kolike su mjesečne režije kako se ne biste iznenadili već nakon prvih mjeseci u novoj nekretnini. Da biste imali dokaze da su režije na vrijeme plaćene fotokopirajte uplatnice od proteklih mjeseci. Dovoljno je imati dokaze o plaćenim režijama unazad godinu dana. Time se svakako mogu izbjeći mogući propusti bivšeg vlasnika ili tvrtke koja račune ispostavlja.

Novac ne držite u stanu
Novac za kupnju nekretnine nikako ne držite u stanu, bez obzira na to što se možda radi smo o dan-dva vremena. Koliko se god činilo da nitko tko ne bi trebao znati i ne zna za vašu kupnju, nažalost, to nije uvijek tako. Lopovi i prevaranti uvijek su dobro upućeni. Inače, dobro je pravilo da se isplata obavlja u agenciji za posredovanje, javnobilježničkom ili odvjetničkom uredu banci. Nakon isplate potrudite se da se vaša nova nekretnina što prije upiše kao vaše vlasništvo. Taj posao u gruntovnici možete obaviti sami, ali ako kupujete preko posrednika, taj posao obavljaju oni. Taj dio ionako ste platili preko dogovorene provizije za posredovanje. Proviziju, inače, plaća ona strana koja je angažirala posrednika. 

Garaže, prilazne ceste 
Pravilo da svaki stan mora imati i parkirno mjesto ne vrijedi za stanove koji su davno sagrađeni, jer je to jednostavno nemoguće. Kupujete li stan u već izgrađenim gradskim četvrtima raspitajte se koja je parkirna zona. U naseljima koja tek nastaju parkirna mjesta dužan je osigurati investitor. Cijena parkirnog ili eventualno garažnog prostora uglavnom je već uključena u cijenu četvornog metra stana.

Posebnu pozornost treba obratiti na prilazne ceste i javne (katkada i uvriježene) putove oko buduće parcele. Ako je put javan, kao budući vlasnik nećete to moći promijeniti. Status takvog puta ili prilazne ceste vidljiv je u zemljišnim knjigama. I to valja provjeriti jer su takve stvari često razlog susjedskih razmirica. Bez prilaznog puta ni jedna nekretnina ne može dobiti građevinsku dozvolu.

Stanje nekretnine 
Da ne biste kupovali mačka u vreći dobro provjerite u kakvom je stanju nekretnina. To nije teško, ako i u samom prvom kontaktu vidite da je sve spremno za detaljno preuređenje. To se obično već i u oglasu ističe, a neki od kupaca baš i inzistiraju na takvoj nekretnini kako bi prostor uredili po svom. Problemi najčešće nastaju kod nekretnina koje relativno dobro izgledaju. Ako se bojite da biste mogli upasti u takvu zamku, povedite u razgled nekoga od građevinskih stručnjaka. Detaljno se raspitajte o instalacijama i njihovoj starosti, vertikalama poput dimnjaka, glavnim ventilima… Pogledajte kakve su pločice, parketi, sanitarije, eklektrični i plinski bojleri, stolarija…. Jer jednom kad kupite, više nema natrag, barem za bivšeg vlasnika.